▎1. 2025년 양도세 개정 핵심 요약
2025년 양도세는 실수요자 부담 완화, 다주택자 유예 연장, 금융투자소득세 폐지 등을 중심으로 개편되었습니다. 특히 부동산 시장 정상화와 세제 형평성 확보를 목표로 다양한 항목이 조정되었으며, 세율보다는 과세 대상의 범위와 기준 변화가 중심입니다.
정부는 ▲1세대 1주택자의 비과세 기준을 현실화(6억 → 9억)하고, ▲일시적 다주택자나 장기임대주택에 대한 중과세 배제를 연장하였으며, ▲금융투자소득세의 전면 폐지를 확정하면서 세 부담을 대폭 줄였습니다. 또한 양도세 신고제도와 계산 방식도 일부 정비되어, 예정보다 신고 기간이나 서식 등이 간소화되고 있습니다.
- 1세대 1주택 비과세 기준: 6억 → 9억으로 상향
- 다주택자 중과세 배제 기간 연장: 2026년 5월까지 가능성
- 단기·장기임대주택: 중과세 제외 대상 포함
- 금융투자소득세 전면 폐지 (주식 양도소득세 유지 없음)
- 양도세 신고 체계 정비: 예정·확정신고 간소화
▎2. 1세대 1주택 비과세 기준 상향
2025년부터 적용되는 가장 핵심적인 양도세 개정 내용 중 하나는 1세대 1주택 비과세 기준의 상향입니다. 기존에는 실거래가 6억 원 이하인 주택을 양도할 경우 양도세가 면제되었지만, 올해부터는 이 기준이 **9억 원**으로 확대 적용됩니다.
비과세 혜택은 '1세대 1주택' 보유자에게만 적용되며, 해당 주택을 **2년 이상 보유·거주**해야 하는 조건이 있으며, **양도 당시 실거래가가 9억 원 이하**여야 전액 비과세가 됩니다. 9억 초과 시에는 **초과분에 대해서만 과세**되므로, 매도 시점의 실거래가와 취득가액 차이에 따라 세액이 결정됩니다.
또한, 실거래가 기준 변경에 따라 종전보다 더 많은 주택이 비과세 대상에 포함될 수 있으며, 서울·수도권 등 고가 지역의 실수요자에게는 세금 부담이 대폭 줄어드는 효과가 예상됩니다.
- 비과세 기준: 실거래가 6억 → 9억으로 상향
- 2년 이상 보유 및 거주 시 혜택 적용 가능
- 9억 초과분에 대해서만 양도세 부과
- 고가 아파트 매도 시 양도차익 세액 일부 절감 효과
▎3. 다주택자 중과세 완화 및 임대주택 예외
2025년에도 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과세 유예를 지속 적용하고 있습니다. 원래는 2024년 5월 종료 예정이던 유예 조치를 **2026년 5월까지 연장하는 방안이 유력**하며, 실수요 전환이나 주택 매물 출회를 유도하려는 목적입니다.
중과 유예가 적용되면, 2주택자는 기본세율(6~45%)만 적용되며, 종전처럼 20%포인트의 중과세가 부과되지 않습니다. 단, 양도 시점의 주택 수 판단은 기존과 동일하게 하되, **지방 저가주택(3억 이하)은 주택 수 제외 조건에 포함**되어 실질적인 중과 회피가 가능합니다.
또한 **단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 등록분**에 대해서도 중과세 적용이 제외되며, 일정 요건을 갖춘 주택은 양도세 비과세나 장기보유특별공제를 함께 적용받을 수 있습니다. 다만 반드시 등록된 임대사업자이며 임대의무기간을 충족해야 해당됩니다.
- 다주택자 중과세 유예 적용: 2026년 5월까지 연장 가능
- 기본세율 적용: 중과세율 20~30% 미적용
- 지방 저가주택(3억 이하)은 주택 수 계산 제외 가능
- 임대주택(단기·장기) 등록 시 중과세 제외 대상 포함
▎4. 금융투자소득세 폐지로 달라지는 점
애초에 2025년부터 시행 예정이었던 금융투자소득세(금투세)는 2024년 하반기 세법 개정안에서 전면 폐지가 확정되었습니다. 이에 따라 주식, ETF, 채권 등 금융투자상품에서 발생하는 양도차익에 대해서는 별도의 양도세 과세 없이 기존처럼 **거래세(증권거래세)만 적용**됩니다.
금투세가 도입될 경우, 연간 5천만 원 초과 금융소득에 대해 20~25%의 세율이 적용될 예정이었으나 폐지됨에 따라 고액 투자자들의 세 부담은 크게 줄었습니다. 특히 국내 상장주식의 경우 **대주주 요건(지분율 1%, 시가총액 10억 초과)**에 해당하지 않으면 실질적으로 **비과세 상태가 유지**됩니다.
단, 해외주식이나 비상장주식, 파생상품 등은 기존과 동일하게 양도세 과세 대상이며, 국내·해외 투자자의 과세기준 구분은 여전히 존재합니다. 따라서 금투세 폐지로 모든 금융투자소득이 면제되는 것은 아니라는 점에 주의해야 합니다.
- 금융투자소득세 2025년 도입 계획 → 전면 폐지
- 국내 상장주식: 일반투자자는 양도세 비과세 유지
- 거래세(증권거래세)는 기존처럼 계속 부과
- 해외주식·비상장주식 등은 종전처럼 양도세 부과
- 대주주 요건 초과 시엔 여전히 양도세 과세 대상
▎5. 양도세 신고기간과 신고 방법 정리
양도소득세는 자산을 양도한 경우, 예정신고와 확정신고로 나누어 신고 및 납부해야 합니다. 각각의 신고 기한과 방법은 양도 시기와 자산 종류에 따라 달라지므로 주의가 필요합니다.
먼저 부동산이나 주식, 비상장주식 등을 양도한 경우, 양도일이 속하는 달의 말일부터 **2개월 이내**에 ‘예정신고’를 해야 하며, 예정신고를 하지 않았거나 보완이 필요한 경우에는 **익년도 5월 1일부터 5월 31일(또는 연장일)** 사이에 확정신고를 해야 합니다.
2025년 확정신고 기한은 5월 1일~6월 2일까지로 연장되었으며, 이 기간 내 홈택스 또는 세무대리인을 통해 신고가 가능합니다. 지방소득세(양도소득분)도 함께 납부해야 하며, 공동명의, 장기보유공제, 일시적 2주택자 판단 등은 필히 검토 후 입력해야 합니다.
- 예정신고: 양도월 말일부터 2개월 이내 신고·납부
- 확정신고: 다음 해 5월 1일~5월 31일 (2025년은 6월 2일까지 연장)
- 신고 방법: 홈택스, 손택스, 세무대리인 통한 전자신고 가능
- 지방소득세도 별도로 위택스 등을 통해 신고 필요
- 예정신고만으로도 확정신고가 면제되는 경우 있음
▎6. 양도세 자동계산기 활용법
양도소득세는 보유기간, 취득가액, 필요경비, 공제항목 등에 따라 세액이 크게 달라지므로, 정확한 금액 산정을 위해 자동계산기를 활용하는 것이 효과적입니다. 특히 최근에는 2025년 개정 내용을 반영한 계산기들이 온라인에 다수 제공되고 있어 접근성이 높아졌습니다.
대표적으로는 ‘찾아줘 세무사’, ‘부동산계산기닷컴’, ‘TAX AI 솔루션’ 등이 있으며, 양도 대상 자산의 종류와 지역, 양도 시점 등을 입력하면 예상 세액을 자동으로 계산해줍니다.
단, 자동계산기는 법적 효력이 없으므로 실제 세무신고 전에는 세무전문가 상담을 통해 보완 확인하는 것이 안전합니다. 특히 공동명의, 장기보유특별공제 적용, 비과세 해당 여부 등은 별도 판단이 필요합니다.
- 2025년 개정 기준 반영된 자동계산기 다수 제공
- 대표 사이트: 찾아줘 세무사, 부동산계산기닷컴, 손택스, TAX AI 등
- 보유기간·양도차익·공제항목 입력 시 자동 계산
- 예상 세액 확인 가능하나 실제 신고 전 검토 필수
- 공동명의·임대주택·중과 여부 등은 별도 고려 필요
• 1세대 1주택 비과세 기준이 6억 → 9억으로 상향되어 실수요자 세 부담 완화
• 다주택자 중과세는 2026년 5월까지 유예 연장 가능성, 지방 저가주택은 주택 수에서 제외
• 금융투자소득세는 2025년 전면 폐지되어 일반 투자자는 주식 양도세 비과세 유지
• 양도세 예정신고는 양도월 말일부터 2개월 이내, 확정신고는 다음 해 5월 1일~5월 31일
• 자동계산기를 활용해 예상 세액 확인 가능하나, 실제 신고 전 전문가 검토 필수